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家創りのイロハ−11

家創りのイロハ−11

ステップ−2「住宅会社の選び方」−5


今回は、住宅会社ではありませんが、
設計事務所に依頼する場合を考えてみましょう

皆さんは、設計事務所はどんな仕事をしていると思われていますか?
もちろん、設計をしているのはおわかりでしょうが、
設計だけをしているところと、施工(工事)部門を併設しているところがあります。

一般的に設計事務所に設計を依頼される方は、
設計だけをしている事務所に依頼するという考え方だと思います。
施工部門を併設しているのは主に、工務店と考えられているためです。

しかし実は、
施工部門は工事をするだけで、設計はしてはいけないのです。
また設計事務所は設計をするだけで、工事をしてはいけないのです。

(少額の工事は許可がなくても出来ます。)
施工するには、建設業の許可、
設計するには、設計事務所の登録が必要となります。

つまり、ハウスメーカーやパワービルダー、工務店等も
設計を自社でする以上、建設業の許可だけでなく、
必ず設計事務所としても登録しなければいけないのです。

業界では当たり前のことですが、意外と知られていません。

お気付きの方もおられるかもしれませんが、
建設業は許可、設計事務所は登録なのです。

これにも理由があります。

建設業はお施主様から多額の工事代金を預かって工事をし、
また、施工にあたり技術が必要となるので、
経営の知識や経験、工事をする技術的な能力はもちろん、
財務的に問題がないかの審査を受けなければならないので許可となります。
ランクとしては「一般建設業」と、よりハードルが高い「特定建設業」があります。
それぞれ請け負うことが出来る金額が決められています。

一方、設計事務所は、
技術的審査は、建築士の試験で済んでいます。
また、お施主様から高額な代金を預かることもないので、登録でよいのです。
ランクとしては、「1級建築士事務所」、「2級建築士事務所」、
「木造建築士事務所」とがあります。
それぞれ、設計できる建物の構造と規模が決められています。

また、設計事務所も、「土木系」と「建築系」に分かれ、
その中の建築系の設計事務所にも色々あります。
ビルやマンションを専門にしているところ。
公共工事を専門。構造設計を専門。設備設計を専門としているところ、
一般住宅を得意としているところ 等々です。

どの業界でも同じでしょうが、良いものを作ろうとすると、
奥が深いもので、それぞれの分野で、知識と経験がないと出来ません。
建築業界も同じです。

ですから、
住宅を建てられる時には、それを得意としている
設計事務所に依頼しないといけな
のはご理解いただけたと思います。


次回は、一般住宅を得意としている設計事務所について、
説明したいと思っています。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 09:35
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家創りのイロハ−10

 
家創りのイロハ−10

ステップ−2 「住宅会社の選び方」−4


ハウスメーカーやパワービルダーが受注した住宅を建てる場合、
実際の工事は誰が行っているかご存知ですか?

「ハウスメーカーの社員でしょう」と思っておられる方も多いのではないでしょうか。

実際は、下請け工務店が工事を請け負っていることがほとんどです。
ハウスメーカーやパワービルダーは施主様と契約を交わすと、
実質的な工事を地元の下請け工務店に依頼します。
その下請け工務店はさらに、大工さんや左官屋さん、電気屋さんなどの
職人さんへ依頼するという仕組みです。

こうして孫請けとなる彼らが中心となって家を建てて行きます。
つまり、複数の業者が介在することになります。

それぞれが利益を出していくわけですから当然・・・
また、施主様がどんな人なのかも知らずに工事は進んで行くわけです。

当然ハウスメーカーは社内規定を作成し、検査を行っていますので、
その品質は守られています。

が、プラスアルファのことは期待出来ません。

その仕事に対する思い入れやこうしたら施主様が喜ばれるだろうとか、
この施主様の考え方ならこの納まりにした方がいいんじゃないだろうか
といった、工夫や努力が期待しにくいのも事実です。

つまり ビジネス になってしまうのです。

私は、家創りとはそれではいけないと思っています。

施主様は、家を建てることが目的ではなく、

これから楽しい生活を始めるのが目的で、

家を建てることは、その手段であると考えるべきだと思
うからです。

設計士、職人として、思いを込めた家創りをすべきだと思います。



現場監督や職人さんにそう思わすには、
施主様が出来るだけ現場へ足を運び、
自分の目で工事の進捗状況を確認したり、
直接コミュニケーションを図ることが重要だと思います。

現場は危険ですから とか言って、
現場に施主様に近づかせないようにする会社は
とんでもない会社だと思って間違いないでしょう。

話は少しそれたかもしれませんが、今日はこのへんで。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 09:33
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家創りのイロハ−9


家創りのイロハ−9

ステップ−2 「住宅会社の選び方」−3


今回は、準大手・パワービルダーについての説明です。

準大手とは、複数の都道府県を商圏として年間数百棟以上の注文住宅を建てている会社で、
パワービルダーとは、年間数千棟の土地付き住宅を販売している会社のことです。
当然、注文住宅と土地付き住宅では営業手法は全く異なります。

パワービルダーは、主に土地から購入する一次取得者をターゲットに、
販売する分譲会社の中でも飛び抜けて多くの戸数を供給をしています。
ほとんどの分譲業者は年間数十棟の販売なので、
その販売戸数に圧倒的な差があるため、パワービルダーと呼ばれています。
2013年11月に関東圏を中心とするパワービルダー6社が経営統合すると
発表され、前年度の販売戸数の合計は2万6千戸を超えています。
これは住宅最大手のセキスイハウスの1万7千戸を大きく超える数字です。
1社でこの数字はすごいのですが、年間住宅着工戸数は80万戸あるので、
ほとんどは地元密着の会社が建てているというのがわかります。

準大手は、ローコスト系の会社が多く、主に注文住宅を販売しています。
ここで気になった方もおられるかもしれませんが、
注文住宅なのに「販売」しているということです。

ハウスメーカーと同じように、注文住宅といいながら、
商品としている点です。

特にローコスト系は、坪30万円台〜といった低価格を売りにしています。
当然安いのには理由があります。
ハウスメーカーに比べて、より選択肢を少なくし、標準仕様では安いのですが、
オプションをつければ価格が上昇するということも考えられます。
また、営業期間を短くし、ひどい会社では、契約までに3回以上折衝しなければ
いけないようなお客様は相手にするなとまで言っているそうです。
細かい要望は望めないことが多いでしょう。

両者に共通するのは、低価格を売りにしている点だと思います。

家創り にこだわりを持たず、
「まあ住めたらいいよ」という考えなら、
この選択肢はありだと思います。
ただ、標準仕様などは十分検討してから判断することをお薦めします。


では、今日はこのへんで。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 08:57
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家創りのイロハ−8

 

 

 
家創りのイロハ−8

ステップ−2 「住宅会社の選び方」−2


では、もう少し具体的に見て行きましょう。

ハウスメーカーは、
全国を商圏として考えています。
地方の拠点に大型工場を造り、会社の特長を持たせた商品を大量生産し、
多くの営業マンを採用し、大量に販売します。

ハウスメーカーで建てる最大のメリットは、
なんと言っても「ブランド力」と
変なものを建てられることはないだろうという「安心感」ではないでしょうか。

特に商品化率の高い会社は設計の自由度は低いですが、
自社の商品に実験をし、性能を確保しています。
ハウスメーカーでも、商品化率を上げず、自由度の高いメーカーもあります。
ただどのメーカーでも、会社の規模が大きいので、
大量の家を販売しなくてはいけないのは同じです。

そこで、大量販売をするために、
多くの非現実的な住宅展示場を出展し、大量の高額な広告を行い、
多くの社員を雇用しなければいけません。
この莫大な経費は当然1棟1棟の建物から回収されています。
ですからハウスメーカーの家はおのずと高くなります。

また、多くの営業マンを採用し、大量に販売するために、
ルールを決め、出来る出来ないを決めて、マニュアル化しなければいけません。
つまり、車と同じように「商品化」するわけです。
こうすることによって「大きな失敗・欠陥」を防ぐことが出来ます。
それでも営業マンのレベルによって大きく差がでます。

ハウスメーカーに頼むなら、知識・経験の豊富で相性の合う営業マン
を探してください。
けっして、頑張って通ってくれるから、とか
今月中ならキャンペーンですから、という理由で決めないでください。
数千万の買い物ですよ。失敗してもやり直せません。

どの業界でも同じですが、社員のレベル差って結構ありますよね。
そう簡単に人は育ちません。

とはいえ、「ブランド力」や「安心感」には代え難いと思われたら、
「ハウスメーカーという選択肢もあり」 だと思います。



次回は、準大手、パワービルダーについて説明します。




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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 10:55
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家創りのイロハ−7

 

 

 家創りのイロハ−7
ステップ−2 「住宅会社の選び方」−1


今回からは、「住宅会社の選び方」について説明します。

家を建てられる方のほとんどは、業者へ頼もうと思われます。


建築と言っても実にたくさんの種類があります。
住宅、店舗、マンション、高層ビル、学校、はたまたトンネル等々。
また、新築、増築、改造、改装・・・
こういった種類がたくさんあるので、建設業者にも種類がたくさんあります。

 

 

 

 

 

では、一体どこに頼めばいいのでしょうか?

ハウスメーカー、地場工務店、設計事務所、建売業者、不動産業者…
それぞれ一長一短、向き不向きがあります。
これが正解というのは一概には言えません。
あなたが思う「いい家」と依頼先の業者にとっての「いい家」が
ぴったり合えば、あなたの家づくりはきっと成功するに違いありません

 

 

そこで、あなたと依頼先の思いが近いかどうかを見極めることが
何よりも大切になります。
あなたは、ご自分がこれから長年住もうとする建物をどう呼びますか?

同じ「家」でも、
ハウスメーカーは「商品」
設計事務所は「作品」
建売業者・不動産業者は「物件」
工務店は「家創り」と言います。
この呼び方の違いが
「家」や「暮らし」に対するおもいを
わかりやすく物語っています。


「商品」とは、
販売する会社が、ある程度選択肢を絞り込んで、売るもの。

「作品」とは、
設計する者がデザインに特長をもたせ形にするもの。

「物件」とは、
土地の立地や利便性、環境等を優先させる不動産的考え方

「家創り 」とは、
お住まいになるお施主様が、
いかに気持ちよく、楽しい生活を過ごせるかを考え、
お施主様と工務店が一緒に楽しみながら建てるもの

といえば、少しはわかりやすいでしょうか。

まず、この基本的な考え方を理解してください。

「木を見て、森を見ず」ということわざがありますが、

細部の検討をする前に、

基本的な考え方が合っているかを見極めてください


今回はこのへんで・・・





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 18:54
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家創りのイロハ−6

 

 

 

 

 
家創りのイロハ−6
ステップ1 「予算」−4


今回は、ローンの申請をする前に注意する点について説明します。

住宅ローンを借りる場合、金融機関の審査を受けます。
年齢、収入、勤続年数、勤務先、職務内容、自己資金の額、
土地・建物の評価、他の借入状況、返済実績・・・
色々な面から、長期間のローンの返済が可能かを審査します。

昔と違って、今は保証人を立てずに、
保証会社に保証料を払って保証してもらいます。
ローンの審査はこの保証会社と金融機関の両方が行います。

その保証会社がまず最初に審査する内容があります。

それは、個人信用情報機関による信用調査です。
これに通って初めて具体的な審査に入ることになります。
つまり、これに通らないとその時点でアウトとなります。

では、どういう場合にアウトになるのかといいますと、
消費者金融からの借入。これは一番嫌われます。
最近の消費者金融は大手の銀行のグループになっていて、
テレビCMでおなじみなので、悪気なく気軽に借りておられることもあります

これが複数あるとまずアウトです。
たとえ約定通り完済していても、借金体質だと思われるからです。

次に、クレジットカードやカードローンも要注意です。
実際に借入がなくても、限度額までは借金可能と見なされ、
不利になる場合があります。
不要なものは解約しておきましょう。

また、自動車ローンや通販の分割払いの借入状況や
返済実績がわかります。
こういったものは、前もって返済しておきましょう。

もし心当たりのある方は、
住宅会社の担当者へ正直に伝えてください。
ケースバイケースで対応ができる場合があるかもしれません。

個人信用情報機関は自分でどんな情報が登録されているか、
調べることも出来ますが、その情報も残ります。
以前に「ローンの申込を他でして、断られた人か」と
判断される可能性もありますから、
無用な信用調査は絶対にしないようにしてください。

この審査が通れば、
あとは具体的な借入可能額や金利など判断となりますので、
審査のテーブルにのることが出来ます。

借入可能額が決定すれば、予算の割り振りはおのずと決まってきます。



次回からは、住宅会社の選び方について説明していきます。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 18:53
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家創りのイロハ−5


家創りのイロハ−5

ステップ1 「予算」−3


今回は住宅ローンについて説明します。

住宅ローンといっても色々なものがあります。

住宅ローンを貸し出すのは、

民間では、銀行、JA(農協)、ネットバンク、ノンバンク、生命保険会社など、
公的なものでは、住宅金融支援機構のフラット35や財形住宅融資などです。

金利のタイプも色々ありますが、大きく分けて3タイプあります。

借入期間の最初から最後まで金利が変わらない「全期間固定金利型」、
返済期間中の返済額が変わらないので、安心して計画がたてられます。

景気によって金利が変動する「変動金利型」、
全期間固定金利型に比べて、金利が低いのが特徴ですが、
景気が良くなると金利も上昇しますので、先の見通しが重要になります。

「全期間固定金利型」と「変動金利型」をミックスしたのが「固定期間選択型」、
当初の2年、3年、5年、10年など一定期間を固定にし、その期間が終了したら
もう一度選び直すというものです。

金融機関によって、金利や条件が異なりますので、
どれを選択すれば良いかは迷います。

そういう時は、プロに相談されたらよいと思います。
ただ、中立な立場で相談に乗ってくれるか、その人柄や所属会社に
注意してください。

一般的には、
ファイナンシャルプランナーや住宅会社に相談する方が多いと思います。
しつこいようですが、
人柄と知識の豊富な人を選んでください。
ここ、重要です!


次回は、ローンの申請をする前に注意する点を説明します。




家創り教室を開催しています
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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 09:06
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家創りのイロハ−4
 
家創りのイロハ−4

ステップ1 「予算」−2


いくら借りるかと言うことですが、

「いくら借りられるか」 ではなく 「いくら返せるか」 を考えます。

金融機関が設定する借入限度額いっぱい借りると、

返済に苦労する場合が多いのが一般的です。

だから、自分達は 「いくらなら無理なく返せるのか」 を考え、
その返済額から借入額を計算するようにします。


その返済可能額も、自分達の人生設計にあわせて考えます。

人生にはたくさんのお金がいる時期があります。

例えば子供の教育資金などです。

他にもそういった時期がありますので、

家族でよく話し合って決める必要があります。


返済期間についても、定年の有無、夫婦の勤務状況、

ローンの途中で一部元金を繰上返済するのか、等々。


また、住宅ローンと一口に言っても、たくさんの種類があります。



住宅ローンの説明は、次回にしたいと思います。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 19:03
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家創りのイロハ−3


家創りのイロハ−3

ステップ1 「予算」−1

家を建てるには、とても大きな資金が必要になります。

ほとんどの人がローンを組まれることになります。

ローンとはどういうもので、どんな種類があるのか。
自分にとってどのローンがベストなのか。
どうすれば無理なく返済出来るのか。
それを知ることから始めましょう。

ローンと言っても色々な種類があります。
住宅ローン、事業資金融資、教育資金ローン、自動車ローン・・・
普通、自宅を建てる場合は住宅ローンを借りることが多いです。

また住宅ローンでも、銀行、フラット35、ノンバンクのローン・・・
それぞれにいくつもの種類が有り、長所・欠点があります。

まず、住宅ローンの基本的な考え方から説明します。

住宅ローンとは、個人が家を建てたり土地を買ったりするときに組むローンで、
使い道は「住宅」に限られています。
その土地や住宅を担保に入れ、
保証人のかわりに保証会社に保証してもらい、
ローン残高の生命保険に加入し借り入れます。
銀行にとってはかなり低リスクな融資と言えます。

そんな住宅ローンですが、
借りる際に注意しなければいけないこともあります。

それは、「いくら借りるか」と言うことです。

その考え方は次回に説明します。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 13:51
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家創りのイロハ−2
 
家創りのイロハ−2


では、家創りに成功するためにはどうすれば良いのでしょうか。

家創りに成功した人には共通のパターンがあります。

それは「順序正しく確実に進めていく」と言うことです。


当たり前のことのようですが、
その当たり前が出来ていない方が結構おられます。
初めての家創りなので、
おさえるべきポイントがわからないからです。


住宅展示場をはしごして、多くの建物を見る。
悪くはありません。皆さんが通る道です。


プロの設計士やコーディネーターが、莫大な予算をかけ、
非現実的な大きさで開放感いっぱいの広がりを持たせ、
一流の家具、飾り付けをするのですから、素敵なのは当たり前です。


でも舞い上がってはいけません。
それは本当に自分達が望んでいる生活でしょうか。


家を建てる目的は、
「その家で、これから家族が快適に楽しく暮らす」
ことではなかったでしょうか。


次回からは、少し掘り下げて考えていきましょう。





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author:株式会社サンキ建設 代表取締役 布垣友義, category:家創りのイロハ, 21:02
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